留住“旧”记忆 引来“新”产业

改造前

改造后

到了晚上，园区美食街人流密集，非常热闹。

　　走进广州市番禺区东环街左边村的创德汇MIX，羽毛球馆里喝彩声不断，游泳馆水花四溅，各色餐饮店门前人流如织。入夜后园区灯光璀璨，周边居民三三两两散步消遣，年轻人在工业风与现代设计交织的街区里拍照打卡。

　　很难想象，这里曾是另一番景象：老旧工业园内建筑老旧残破、环境脏乱差，电网负荷不足时常跳闸，仅有一些低端小商铺和废品收购站驻扎，既影响园区产业发展，也成为人居环境整治的一块“硬骨头”。

　　近日，记者走访这座焕然一新的村集体工业园，了解其变化背后的故事。村级工业园曾是珠三角许多村居的“家底”，但随着城市功能升级和产业结构调整，一批老旧园区逐渐陷入困境：土地和空间仍在，却难以承载新的产业，也难以匹配不断提升的生活需求。在“百千万工程”推进过程中，如何盘活这些沉淀多年的低效用地，让老资产重新释放产业价值，同时改善村居环境和生活品质？左边村的实践，给出了一条新路径。

　　跳出收租模式 重构产业发展逻辑

　　创德汇MIX的前身是左边工业园，位于市广路。其地理位置并不差，但此前这里2万平方米厂房中，60%墙体出现裂缝，排水系统瘫痪，雨季积水深达30厘米；电网负荷不足时常跳闸，破损道路也难以满足现代物流需求。截至2022年，园区内废品收购站、低端餐饮和小作坊聚集，土地利用率不足52%，年租金收入仅380万元，老旧园区的低效与环境问题日益凸显。

　　“百千万工程”实施以来，左边村抓住被纳入典型村培育的契机，推动老旧工业园改造。通过农村“三资”平台公开引入创德汇运营公司，投入7000万元专项资金，并聘请竖梁社设计团队实施“工业记忆活化”方案。改造的第一步，不只是改善园区面貌，更是重新思考这片空间未来承载什么样的产业。

　　留住工业记忆 激活文旅产业价值

　　重新定位后，左边村没有简单把老厂房改造成普通商业空间，而是将特色产业作为切入口，向文旅、消费等关联业态延伸。左边村的改造没有选择“大拆大建”，而是坚持“保留工业肌理，激活空间价值”的思路。改造方案保留70%原厂房结构，斑驳砖墙、锈蚀铁架、标志性的橘色旋转楼梯被保留下来，与现代设计共生共融。园区科学划分为四大功能区：创意办公区引入企业打造数字内容基地，人文商业区布局汽车美容、运动健身等业态，艺术生活区与广东省摄影行业协会共建含专业摄影棚、涂鸦墙的创作空间，社区休闲区建设800平方米公共绿地和停车场，形成“生产+生活+生态”融合的产业生态。

　　在空间改造方面，通过“垂直改造+功能叠加”，将2万平方米低效厂房重构为2.6万平方米创意空间，容积率从0.52跃升至0.66。村集体盘活1.29公顷土地用于建设公共绿地、健身广场、停车场等配套设施，既提升了园区品质，也惠及周边社区居民。

　　产业集聚，关键在于找准锚点。在产业导入上，左边村采取“龙头引领+集群发展”策略，引进广东省摄影行业协会及其会员单位入驻，以此为核心锚点，配套建设旋转楼梯拍摄场景、工业风外立面等特色空间，形成“摄影+文旅+消费”的闭环生态。目前园区已吸引汽车美容、运动健身、特色餐饮、文化创意等多元业态入驻，入驻率从48%跃升至85%。2024年，抖音“打卡创德汇”话题播放量超5000万次，周末日均客流量达上万人次，成为番禺区新晋文旅地标。

　　集体收入增长 民生福利同步提升

　　经济效益是最直观的答卷。改造后，园区年租金收入从不足400万元增至600万元，增长超50%；村集体年收入从不到4000万元跃升至4415万元，股东人均分红从不足1.7万元增至2万元，实现了从“收租经济”到“产业经济”的质变。

　　民生改善同步推进。改造直接带动8项基础设施升级：完成二次改水、电网扩容，升级2个标准篮球场，增设200个停车位；投入公益资金建设老年人活动中心、儿童书屋，每年开展硬笔书法班、非遗植物拓染体验等公益活动超30场，惠及2000余人次。村集体收入增长后，老人津贴、教育补助等福利资金同步提升。

　　环境品质方面，昔日“工业锈带”变身“生态秀带”。累计拆除违建上千平方米，新增绿化面积1.5公顷，PM2.5浓度下降40%，获评“广州市卫生村”。从产业增效到民生改善，再到环境提升，老工业园的改造最终落脚于左边村综合价值的提升。

　　左边村启示：改的是厂房 换的是思路

　　左边村的变化，是番禺以“百千万工程”推动镇村产业与风貌协同提升的一个缩影。值得关注的是，这场改造围绕产业定位、运营机制和利益分配，探索了一条老工业园区转型的新路径——产业定位要因地制宜，避免同质化。不盲目跟风，而是立足区位条件和工业遗存资源，将文创产业作为转型方向，在保留工业记忆的同时寻找新的产业价值。

　　园区改造不能止于空间更新，更要靠专业运营。通过“三资”平台引入专业运营公司，将村集体的资源优势与市场主体的运营能力结合起来，探索形成可持续运营的园区模式。

　　最后，发展成果共享。村集体盘活土地和空间，运营方获得长期经营收益，村民则通过集体经济增长分享发展红利。产业、村居与村民之间形成更紧密的利益连接，园区改造也由此从“一处空间焕新”走向“多方共同受益”。