改村→兴产 探寻“城”长的答案

　　在超特大城市从增量扩张转向存量提质的时代浪潮中，广州选择了一条向内生长、向质跃升的城市内涵式发展道路。2025年，城市更新领域完成固定资产投资超1900亿元，其中城中村改造达1300亿元；52个专项借款项目全面开工，新开工安置房7.8万套。

　　进入“十五五”开局之年，广州正牢牢把握政策机遇，持续深化制度机制创新，始终保持推进城市更新和城中村改造的强劲势头。今年一季度，广州城市更新领域完成固定资产投资569亿元、同比增长42%，其中城中村改造投资同比增长77%。以切实举措加力提速，跑好城市更新这场“接力跑”。

　　制度先行，为全国探路。

　　广州的底气，首先来自法治化、系统化的谋划。2024年，全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》出台，构建了“行政处理—司法诉讼—强制执行”全链条依法动迁机制。天河冼村历时15年旧改村屋全面清零，黄埔新溪、大塱等村留守户清零，正是这套机制的真实检验。持续迭代的“1+N+X”政策体系已出台40余项配套政策，从税收指引到改造主体评估，从18项提速举措到低效用地再开发专项规划，广州为超大城市存量发展搭建了一套可复制、可推广的制度框架。

　　攻坚提速，用项目说话。

　　有了制度护航，广州的城市更新跑出“加速度”。四大重点片区罗冲围、新中轴、环五山、广州火车站全面发力：罗冲围安置房建设铺开，新中轴城市公园开放，环五山元岗村征拆复建齐头并进，广州火车站片区三元里村签约率突破90%。旧模式项目同样稳步推进，海珠新市头、天河新塘新合、黄埔大塱等6个项目年内完工，黄埔沧联等31个项目顺利完成“旧转新”。52个新模式项目安置房累计开工15.1万套，6700余套实现“当年开工、当年封顶”。速度背后，是“指挥部+公司”的高效调度，是紧盯13个关键节点的执行力，更是广州以内涵式发展提升城市功能品质的硬核体现。

罗冲围松溪片区改造效果图。

　　民生为本，让城市有温度。

　　城市更新，最终要落在人的获得感上。截至2025年底，广州累计完成1306个老旧小区改造，惠及301万居民；改造老旧建筑7075万平方米，完善消防设施13万余个，增设无障碍通道334千米，加装电梯超13000台。越秀区洪桥街“黉桥·小石集”是全省首个跨宗地危旧房原拆原建改造项目，项目应用模块化建造技术，短短半年，危房群蝶变为拥有电梯、托幼站和书房的宜居综合体，为超特大城市高密度社区危旧房自主更新提供了制度创新实践。作为广州市首批采用新模式的城中村改造项目，花都区三华村安置区项目跑出民生工程建设“加速度”，于2025年3月开工，今年将如期交付，让群众“安居梦”照进现实。通过定期举办“工地开放日”、村民座谈会，邀请村民全程参与材料定样、质量监督，充分吸纳村民意见，优化阳台栏杆、增加干湿分离淋浴屏、提升层高至3米等，让村民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

　　产业赋能，从“改村”到“兴产”。

　　城市更新不是孤立的居住工程，而是产业升级的催化剂。白云罗冲围松溪项目依托华为广州研发中心，正在形成千亿级智能汽车及自动驾驶产业集群；荔湾聚龙湾片区建设集商务、科创、文旅于一体的滨水综合区，成为广州西部产业升级的新引擎之一。广州充分发挥城市更新的场景应用优势，在城中村改造、危旧房改造等场景推广智能建造和新型工业化建筑技术，前文所述的越秀区“黉桥·小石集”原拆原建项目正是其中的代表。

荔湾聚龙湾片区建设集商务、科创、文旅于一体的滨水综合区，太古里首开区已投入运营。

　　2026年是“十五五”开局之年。广州已明确全年城市更新投资2200亿元的目标，39个重点项目集中推介，总投资近300亿元；52个新模式项目力争年底前安置房“应开尽开”；第二批12个危旧房改造试点启动谋划；低效用地再开发专项规划出台，到2035年累计盘活约310平方公里。广州正以城市更新为抓手，重塑城市功能品质，为内涵式发展注入持久动能，奋力书写老城市新活力的时代答卷。

　　康鹭探路 全球招商

　　在广州城市更新的版图上，康鹭片区是一个绕不开的名字。它地处中心城区，是广州建筑密度最高、改造难度最大的城中村之一。

　　康鹭之难，难在其“复杂”。这里既是城市中心，又是产业枢纽，建筑密如蛛网、人口高度混杂、业态“犬牙交错”。改造不仅牵涉千家万户的居住安置，更关乎整个服装产业链的平稳过渡。

　　今年3月27日，康鹭片区迎来历史性节点——F50、F56两个地块正式开工。至此，第一期已开工安置地块达到4个，建筑面积达48.1万平方米，改造正实现从“点状开花”到“连片成势”的关键跨越。两个新开工地块分别锚定“时尚产业高地”与“复合宜居典范”两大方向，从产业综合体到生态商住地同步推进，预计2030年全面建成。

　　康鹭改造的提速，来之不易。2024年，改造实施方案获批；随后仅用3个月完成F37、F57两个地块清租，半年内实现从“首拆”到“首建”。第一期地块包括逸景路沿线7个大型批发市场在内的1547户租户提前完成清租。

　　这背后，是属地采取了多种措施帮助租户寻找合适的经营场地，创新推出优先回租计划，对愿意带头签约的租户设置奖励措施，可在复建后同等条件下拥有优先承租权。2025年，历经4轮征求意见，拆补方案一次性高票通过表决；第一期约40万平方米集体物业全部完成拆卸，为后续建设腾出13.3万平方米用地空间。2026年，F50、F56地块正式动工，F47、F48、F55地块计划年内启动招标。

　　康鹭片区更新的规划，以人为本。新开工的两个地块将同步配建两个“家门口”的公交首末站，与地铁11号线逸景路站、上涌站“牵手”联动，实现公共出行“零距离换乘”，让居民出行“最后一公里”变成“最便捷的一公里”。结合城市更新和城中村改造，科学合理优化布局，完善商贸服务、供应链配套等功能，推动专业市场提质增效、做强做优。改造过程坚持“拆整结合”，在开展改造的同时，持续将综合整治的绣花针“针尖”对准消防安全、安全生产、违法建设等城中村治理的“疑难杂症”，努力打造安全、有序、韧性的城中村人居环境。2026年1月，康鹭片区启动全球招商，创新采用20年长期经营权模式，项目将以品牌设计为牵引，致力于汇聚顶尖设计力量，打造以设计为“芯”动能的时尚产业标杆以及集商业、商务、居住于一体的“一站式复合商住综合体”，实现产业升级与宜居品质的双重焕新。

　　气脉雄如此

　　启动谋划“十五五”30个以上城市更新片区改造

　　强化制度支撑，完善立法体系

　　推动国有土地上房屋更新立法，涵盖危旧住房、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、老旧楼宇等。

　　持续完善城中村改造“1+N+X”政策体系，推动城镇片区自主更新地方性法规立法。

　　坚持规划引领，科学划定更新蓝图

　　高质量编制城市更新专项实施规划与“十五五”规划，制定三年行动计划。

　　启动谋划“十五五”30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个片区改造。

　　践行“无体检不更新”，深入推进城市体检和城中村改造专项体检。

　　加速推动城中村改造

　　2026年全年计划完成城中村改造固定资产投资1200亿元。

　　集中推进52个新模式项目，力争2026年底前安置房“应开尽开”。

　　重点攻坚四大片区：新中轴海珠东风村、广州火车站瑶台、罗冲围潭村、环五山元岗村。

　　稳步处置旧模式项目，力争三年内取得明显进展。

　　有序推进危旧房改造

　　启动第二批12个试点项目谋划，持续动态更新项目库。

　　推进鹤园小区、集群街1号等项目按期完工交付，探索“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动模式。

　　统筹推进老旧小区与老旧街区改造

　　打造一批整治提升典型项目，深入推进老旧小区成片连片改造。

　　推进历史文化街区活化利用，深入挖掘历史文化资源。

　　推动产业转型升级与产城融合

　　推动罗冲围智能汽车产业集群、聚龙湾滨水综合区等重点产业项目建设。

　　推进城中村改造与保障性住房深度融合，探索整租运营一体化新模式。

　　稳妥推进货币化安置，助力房地产市场平稳健康发展。

　　加大项目推介与投资落地

　　2026年重点推介39个项目，总投资近300亿元，融资需求近200亿元。

　　既有建筑改造利用：7个项目，约36亿元。

　　历史文化与老旧街区提升：10个项目，约34亿元。

　　老旧厂区更新改造：11个项目，约159亿元。

　　城中村更新改造：9个项目，约53亿元。

　　公共服务与基础设施提升：2个项目，约15亿元。

　　强化智能建造与绿色更新

　　以智能建造赋能城市更新，推动数字设计、智能生产、装配式装修协同发展。

　　坚持“留、改、拆”一体推进，以“绣花”功夫绘就城市更新美好画卷。

　　深入推进绿美生态建设，打造宜业宜居宜乐宜游的城市环境。

　　由来是广州

　　从“三旧”改造到内涵式发展

　　广州是全国省会以上大城市中较早开展城市更新工作的城市。从“三旧”改造到微改造，从全面改造到“依法征收、净地出让”新模式，近20年的探索中，广州走出了一条超大城市内涵式发展的道路。

　　“三旧”改造阶段（2009—2014年）：

　　破题探索

　　2009年 成立市“三旧”改造工作办公室，出台56号文，开启“三旧”改造实践。

　　2010年 批复琶洲村、杨箕村、林和村改造方案并启动实施。猎德村成功改造成为全国瞩目的实践案例。

　　系统更新阶段（2015—2018年）：

　　全国率先推出“微改造”模式

　　2015年 成立市城市更新局，出台“1+3”政策，在全国率先提出“微改造”模式。同年启动泮塘五约微改造。

　　2016年 永庆坊一期完工，成为历史文化街区保护与活化的典范。

　　2017年 启动旧南海县社区微改造。

　　高质量发展城市更新阶段（2019年至今）：

　　法治化、系统化、人本化

　　2019年 机构改革，加强城市更新统筹。

　　2020年 出台“1+1+N”政策体系，统筹九项重点工作。

　　2023年 1月，市高质量发展大会提出将城市更新作为重要路径；7月，市委全会提出“积极稳步推进城中村改造，率先转变超大城市发展方式”。

　　2024年 出台《广州市城中村改造条例》；冼村历时15年拆迁清零；四大重点片区（新中轴、广州火车站、罗冲围、环五山）全面启动；累计完成1306个老旧小区改造，惠及301万居民。

　　2025年 城市更新固投超1900亿元；52个新模式项目全面开工，累计开工安置房15.1万套；6个旧模式项目完工，31个项目完成“旧转新”。

　　2026年 1月，启动谋划“十五五”30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个片区。2月，提出全年完成城市更新投资2200亿元。3月，出台全国首个超大城市低效用地再开发专项规划，明确到2035年累计盘活低效用地约310平方公里；同步出台规划用地管理若干措施，形成政策“工具包”。康鹭片区安置地块增至4个，建筑面积达48.1万平方米。