广州楼市热、卖地火、换房旺

　　8月28日上午，广州举行“穗八条”实施情况和房地产市场运行情况新闻通气会。“穗八条”落地以来，红利持续释放，居民购房负担减轻，广州楼市热、卖地火、换房旺。6月、7月一手住宅成交量涨幅高于1—5月且持续抬升，8月以来一手住宅网签面积同比增长18.6%，3月以来一二手住宅销售价格环比指数连续5个月上涨。

　　一手住宅成交量涨幅持续抬升

　　广州市住房和城乡建设局党组成员、副局长黄成军介绍，“穗八条”政策涵盖促消费、控增量、去库存、优供给、稳预期、强联动等多个方面。在“卖旧买新”方面，首批次共120人获得“卖旧买新”专项补贴，补贴发放金额267.88万元，这些业主卖旧房、买新房的交易总金额达到8.5亿元。第二批次“卖旧买新”专项补贴资金总额3000万元，正在接受申请，截至目前申报数量已超过400人次。

　　在优化供给方面，广州全力推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，印发“四好”建设行动方案、好房子评价标准，目前已在14个地块中将“好房子”建设要求纳入出让条件，正在建设的保障性住房也同步落实“好房子”标准。在盘活存量资产方面，广州推动收购存量商品房用作城中村改造安置房，近三个月收购规模达到50多万平方米，有效促进了商品房去化。

　　黄成军表示，“穗八条”政策实施以来，市场成交持续向好，回稳向好态势日益巩固。从成交量上看，6月、7月全市一手住宅成交量同比分别增长4%、9%，涨幅高于1—5月（3.7%）且持续抬升；8月1日—26日，全市一手住宅网签面积较去年同期增长18.6%。商服市场交易同样出现积极变化，6月、7月全市一手商业用房成交量环比分别增长18.6%、19.4%，市场成交持续向好。从到访认购看，近期一手住宅的到访量、认购量明显增加，6月、7月全市典型一手住宅项目周均到访量分别比1—5月周均水平提高18.2%、11%，周均认购量分别提高32.9%、28.7%；8月以来到访、认购仍较为活跃，到访量、认购量分别比1—5月周均水平提高7.6%、13.2%。

　　成交量上升的同时，房价稳中有升。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，自3月份以来广州一二手住宅销售价格环比指数连续5个月上涨。其中，7月一手住宅销售价格环比指数100.1、二手住宅销售价格环比指数100.4，涨幅居大中城市前列。

　　此外，市场结构持续优化。分区域看，各区成交普遍增长，6月以来荔湾区、黄埔区一手住宅网签成交量同比分别增长39%、37%，花都区、南沙区同比涨幅也分别达到19%、11%。分类型看，市场产品结构更贴合刚性和改善性需求，6月以来，总价300万元以下的一手住宅网签套数占比60.8%，总价500万元以下的一手住宅网签套数占比81.9%，120—144㎡和144㎡以上一手住宅网签面积同比分别增长4.8%和9%。从库存情况看，全市一手住宅库存去化周期已连续3个月回落，持续处于合理区间；一手商办物业库存去化周期已连续8个月缩短。

　　8宗宅地6宗溢价成交

　　广州市规划和自然资源局党组成员，市土地开发中心党委书记、主任黄钧业表示，广州紧盯商品房去化周期，分类调控土地供应规模，按需投放，从源头防范片区扎堆供应，避免同质化竞争。当前，全市商品住宅去化周期保持在18个月以内的合理健康区间，库存结构持续优化。同时，结合片区功能定位、产业发展、人口趋势以及存量现状，动态优化地块规划指标，把控住宅、商服用地的供应节奏和地价水平，让企业投资有底气、让群众买房有信心。

　　广州紧扣“穗八条”提质增效的核心导向，锚定“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设目标，将宜居品质前置到土地出让环节，在规划阶段就明确低密宜居、公共空间、配套服务、生态景观等建设要求，引导开发企业从“拼规模、拼速度”转向深耕产品品质、打磨居住体验。近期，广州推出多宗“小而美、小而精”的优质地块，精准对标市民高品质改善型居住需求，有效引领全市住房高品质开发的新风向。

　　针对企业和群众高度关注的教育配套问题，市规划和自然资源局联动教育部门在土地出让前就明确了片区学位方案。“比如，番禺东乡地块，在土地出让前就明确引入42班九年制学校的优质教育资源，在出让时，以55%的溢价率创下‘穗八条’落地后全市溢价新高，彰显了市场的高度认可。”

　　黄钧业说：“‘穗八条’实施以来，全市已成交商品住宅用地8宗，吸引了各类市场主体同台竞价，其中，6宗实现溢价成交，平均溢价率超过30%，全市土地市场回暖态势清晰、发展势头稳健，优化土地供应措施成效明显。”

　　公积金惠民红利持续释放

　　广州住房公积金管理中心党组成员、总工程师姚敏燕表示，“穗八条”政策实施以来，广州持续释放公积金惠民红利：一方面是贷款额度全面提升，一人申请最高可贷100万元、两人及以上最高可贷200万元，各种上浮情形叠加后，住房公积金贷款最高可贷额度达到360万元；另一方面是调整公积金贷款额度计算公式，计算公式中的缴存账户余额倍数由“8”倍提高到“10”倍，实现缴存人可贷额度的普遍提高。

　　新政实施以来，全市发放住房公积金贷款1.99万笔、发放金额212.08亿元、支持购房面积202.87万平方米，同比分别增长34%、43%、37%。纯公积金贷款笔数占公积金贷款总量的比例同比提升14个百分点，平均每笔公积金发放的贷款金额同比增长6%。购房提取248.56亿元，同比增长2.09%，较好满足了缴存人住房需求，住房公积金正成为越来越多家庭解决购房资金需求的一项重要选择。

　　“卖旧买新”市场反响热烈

　　广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，广州安居集团第一时间响应“穗八条”，启动居民商品住宅“卖旧买新”试点工作，3个月以来，市场反响比预想更热烈，截至目前，已收到有效报名超1600单，第二次复核评估已预约至一周后。

　　钱喆说，成交房源中，最高楼龄32年、平均楼龄超22年；其中四分之三为楼梯房，有半数位于6层及以上；房屋面积最小30平方米、平均约53平方米。这类房源，普遍市场流动性偏弱、成交周期较长，是居民置换新房的现实阻力。换房人中，更有些是老人家，因楼梯楼出行不便，早就盼着搬进电梯房，但市场挂牌成交较慢，这次最终通过“卖旧买新”试点，成功置换新房。“可以说，‘卖旧买新’的故事，就是通过提升一个旧房子的流动性，增加居民过上一种新生活的可能性。”

　　从成交金额看，旧房撬动新房的总价杠杆比例超过300%，面积杠杆比例超过180%。即平均每置换1套旧房，可撬动约3倍总价的新房成交。针对置换过渡期的居住衔接需求，广州安居集团提供返租服务，已有约三成的成交业主享受该项服务，避免二次搬家。针对有抵押的旧房业主，安居集团协调银行，将还贷办理周期压缩至一周左右。针对信息渠道有限、找不到新房的业主，安居集团联动市房协、开发商，按照总价匹配、地段适宜，提供多样化的新房选择。“卖旧买新”试点力争把换房中的烦心事，变成安家时的省心事。

　　3个月以来，市场出现了不少积极的变化。“有居民朋友说，看到市场预期有所回升，想再考虑看看。有中介机构说，近期门店的咨询、带看、下定等业务量持续回升，二手住宅的议价空间正在持续收窄。有开发商说，到访客户中，置换型客群占比明显提升，改善型房源去化节奏加快。‘卖旧买新’的试点，置换链条顺畅运转，市场信心稳步回升，市场向好的预期合力正在形成。”

　　花都 5—8月月均成交较新政前增长20%

　　广州市花都区住房和城乡建设局党组成员、副局长杨炯介绍，花都在全区54个在售楼盘全面落实“预售定学位、网签即入学”，新政实施以来已接收符合条件的“花卡”申请372份，占同期一手住宅成交的比例近20%，解决了非广州户籍购房群众子女入学的现实问题。花都联合广东银联在“云闪付”平台上线“花都区专属购房卖旧买新”补贴，市民动动手指就能申领单套最高2万元的区级置换补贴。花都创新推行“中介代售+国企收购”双轨模式，一方面指导房地产企业联动房产中介机构推出旧房免费代售、90天无责解约等服务；另一方面依托区属国企，遵循市场化原则，收购中心街区配套成熟、交通便捷的优质二手住宅，纳入区保障性住房体系，首批房源已于8月14日签约落地。

　　杨炯说，今年1—8月花都区一手住宅和二手住宅网签面积同比分别增长21%和4.5%；新政后一手住宅市场成交尤为亮眼，5月至8月的月均成交比新政前增长20%。二手住宅成交占市场总成交的六成以上，有力支撑“卖旧买新”的置换改善需求；改善型需求已经成为市场主流，90㎡以上户型成交占比超过七成，其中144㎡以上大户型成交比新政前增长119%，住房消费加快向品质化方向升级。

　　白云 7月一手住宅网签面积同比增长41%

　　广州市白云区住房建设和交通局三级调研员兰红介绍，白云区坚持以产业支撑安居，第一时间抓好“穗八条”落地实施，做实政策宣传引导，积极推动“卖旧买新”、收购存量商品住宅等，精准支持住房消费、激发市场活力，把政策红利转化为群众实实在在的获得感，推动房地产市场平稳健康发展。政策落地效应持续显现，今年7月，白云区一手住宅网签面积较去年同期增长41%，改善型住房需求得到充分释放，其中多个项目销售表现亮眼。总体来看，“穗八条”在白云区落地见效，产业优势、优质供给与政策红利形成共振，有效释放居民合理住房需求。