市场“量价回稳”与土拍实现良性循环 龙头房企持续看好深耕广州

　　9月4日，天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块（原广东电视台地块）经过多家房企角逐，最终由越秀地产以约24.8亿元竞得，溢价率约15.9%，折合楼面地价约37000元/平方米。作为《关于完善商品住房销售制度的通知》发布后广州出让的首宗地块，原广东电视台地块近期一直备受关注。地块吸引了4家头部央企、国企踊跃参与竞拍并实现溢价成交。这份市场答卷，折射出广州土地市场的发展韧性，体现了市场对广州城市发展前景、优质营商环境和高效审批服务的高度认可。

天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块规划愿景图

　　“对于后市具有方向性信号意义”

　　8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，进一步提高了新拿地新开发项目的预售门槛以及加强了预售资金监管，因此对于开发商的资金能力提出了更高的要求。中指院分析指出，在这一背景下，房企投资决策将更为审慎，更加聚焦优质地块。

　　在这一背景下，原广东电视台地块的溢价出让无疑显示出了头部开发商对于广州城市价值的信心。作为拿地企业，越秀地产方面表示，当前的环境对于企业的投资判断、产品能力和长期经营能力提出更高要求。越是在这样的阶段，越需要保持战略定力。对从广州出发、长期扎根广州的越秀地产而言，持续投资广州，既是基于对城市长期价值的判断，也是广州本土国企以实际行动传递信心。

　　普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓则表示，作为新政后广州首宗成交宅地，原广东电视台地块成功溢价出让对于后市具有方向性的信号意义。肖文晓指出，作为“8·28”之前的挂牌土地，该地块出让条件未规定现房销售，因此假设实行预售，按新规完成主体封顶即可，但预售的购房贷款发放依然要到竣工备案之后，其中的关键在于开发商如何利用好预售的时间差，研究新规执行细节，争取更早、更多地回款以平衡经济账。

　　至于新政对于后续市场的影响，肖文晓则表示目前广州的一手房库存之中已有接近六成为现房，预计现房新规短期内对广州市场供应端的影响有限，更有利于市场去库存和房价回稳。“不过，考虑到本次新规对房企的资金实力和经营模式是一次考验，建议有关部门要加快对于房企开发贷等合理融资需求的政策支持，保障市场主体应有的发展活力。”肖文晓说。

　　今年多宗地块高溢价30%以上

　　当前，广州楼市正处于持续回稳向好进程中。普睿数智数据显示，今年1~8月，广州一手住宅供应255万平方米；同期成交量455万平方米，与去年同期基本持平，库存情况进一步优化。房价方面，国家统计局数据显示，广州房价指数持续5个月环比上涨，成交量价表现均较为积极。

　　市场的热度也延续到了土拍市场。今年以来，广州土拍热度持续高企，多宗地块溢价出让，尤其是核心区。数据显示，迄今为止全市已成交商品住宅用地16宗（含9月4日出让的原广东电视台地块），10宗实现溢价成交。其中，番禺区洛浦街地块、海珠区琶洲中二区地块、芳村客运站地块、琶洲石榴岗地块等均实现了30%以上的高溢价。

　　土拍市场的热度也将进一步提振市场信心。普睿数智对全市55个重点楼盘的监测显示，9月前一周项目客户来访环比上升4.6%，认购环比上升11.5%。据不完全统计，9~10月期间广州将迎来约13个新盘亮相，既有核心区高端改善项目，也有刚需刚改新品。肖文晓表示，过去两个月虽然是淡季，但是广州新房成交依然连续稳定在50万平方米之上，市场“量价回稳”的势头进一步得到确认，预计随着“金九”新货供应增多，购房人气回升有望推动成交再上一个台阶。

　　从土拍溢价到成交回暖，从产业升级到人口汇聚，这座千年商都正以强劲的经济韧性和蓬勃的发展活力，持续赢得投资者和购房者的信任票。

　　地块位于天河智谷中部、小新塘南片区，是奥体板块与天河智慧城联动发展的关键节点，产业、生态、配套三重势能叠加。

　　产业集群已现雏形。总部经济、独角兽、高新技术企业等在此加速集聚，天河智谷片区已汇聚中国互联网巨头网易、造车新势力小鹏汽车、人工智能企业佳能科技、无人机独角兽极飞科技等1000多家科技企业，形成数字创意、智能与新能源汽车、人工智能与轨道交通四大产业集群，为片区带来了持续增长的产业人口与置业需求。

　　自然禀赋得天独厚。地块背靠望辰岭，对望太阳湖，与省奥体中心为邻，体育场馆、湖景山色在此交汇，形成“体育场馆+天然湖景+城市山林”三重生态界面。2.1的低容积率为舒展的建筑布局、开阔的园林营造与通透的景观视野预留了充足空间。

　　全维配套成熟完善。交通方面，地块距地铁21号线大观南路站仅约500米，未来规划有19号线在此换乘，30分钟可达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。教育、医疗、商业等配套同样完备，天河外国语智谷学校、广州医科大学附属中医医院（天河院区）、优托邦购物中心（奥体中心店）等均在便捷可达范围内。